第128章善于隐藏的楼盘（2/5）
所以吴瑕更有理由怀疑梁腾“吹嘘”的回报率了。
她只用“赚取你所期待的高昂回报”来代替100亿的数额。这就足以表明她的怀疑态度了。
梁腾倒也干脆，笑道：“‘开放之都’有个毛胚楼盘，是个挺小的楼盘，大约占地只有8亩吧。建筑面积大概在3万个平方吧。我想把它拿下来……希望我预算的钱够用。”
吴瑕一呆。
随即回过神来。有点难以置信的问：“就是去‘开放之都’收购一个毛胚楼盘？就这么简单？”
“就这么简单的事儿啊。”梁腾肯定的道：“要说这事儿的难度，或许就在于人家毛胚楼盘的开发商，未必舍得打包卖给你啊。”
“这有什么舍不得卖的？”
对于“开放之都”的房价和土地价格，吴瑕倒也门清。
吴瑕随口便可以计算出一笔账来：“按照去年‘开放之都’的土地均价来计算吧，大约土地价格在5000多每平米，折合每亩地的价格为3百多万不到4百万。你说的那占地8亩的楼盘，土地价格，顶多也就是3千万到顶了。”
“另外，在8亩地之上，已经盖好了两栋高层住宅，共约3万多个平方，这大约应该有200多近300套房吧。3万多平的建筑面积，按照‘开放之都’的平均房价，11000每平米，这3万平方，就算按照市场价格来出售，那也就是3亿3千万。”
“土地成本需要3000万。建筑这3万平的两栋高层电梯楼，大概投资成本在8千万左右。那么，开发商的投资额无非就是1亿1千万左右。”
说到这，吴瑕看着梁腾，一副胸有成竹的模样：“梁腾，你觉得成本在1个亿多些的投资，盖个‘售楼部’逐套出售，卖光了大约能卖3亿3千万左右。这种情况下，有人愿意出3个亿‘打包’购买整个楼盘，开发商会不动心吗？”
梁腾轻轻摇头。
吴瑕不明白那个楼盘的底细，有着乐观的想法，不奇怪。
梁腾道：“你说的‘开放之都’的拿地价格，300多万每亩，还有楼盘的均价11000多每平米，这些都没说错。只有一点你没猜中——那个楼盘一共3万多平方的建筑面积，按照规划设计，却是设计成了一百多不到两百套房子。绝对没有300套房子。”
吴瑕听梁腾特别强调，那3万多平建筑面积的楼盘，房子套数只有不到200套。
开始时有点莫名其妙。仔细一想，她就想明白了，面色微变：“梁腾你的意思是，那个楼盘准备出售的，都是面积在160平以上的大户型啊？”
梁腾点了点头。
“大户型又咋了？”吴瑕脑子仍未完全转过弯来：“大户型更难卖。毕竟要一口气掏出翻倍的购房款，才能买下一套房子。有人作过市场统计，最好卖的户型还是那些80平左右的小三房，或者大二房。”
梁腾叹气：“人家弄成大户型的房子，每套最少面积的都有160平以上。大的400平一套都有。那个楼盘的开发商，就准备把两栋毛胚楼‘精装修’之后，再以高档豪宅的价格出售。”
“当作高档豪宅出售吗？那开发商的预期心理价位，最少每平都要卖到2万块了。”
吴瑕沉吟片刻，面色有点变了：“那3万多平的建筑面积，他打算卖到6个多亿啊。拿地+建成毛胚的投资，大约投了1亿1千万。假如精装修再投入一笔资金，每个平方，大约需要花费400块的装修费吧，那么‘精装修’的总投入，就是1千2百万。”
“哪怕预算超支，顶多再投1千5百万来装修，足够了。总投资1亿2千多万的楼盘，如果最终售出6个亿，那这个开发商就净赚4亿5千万了……难怪你认为，他未必愿意3个亿就把毛胚楼盘
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